Allgemeinverfügung über die Erhebung der Grundsteuer C auf dem Gebiet der Stadt Neckargemünd

Aufgrund von § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) und §§ 2 und 9 des Kommunalabgabengesetzes für Baden-Württemberg (KAG) in Verbindung mit §§ 1, 50, 50a und 52 Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg (LGrStG) hat der Gemeinderat der Stadt Neckargemünd am 29.09.2026 die Satzung über die Erhebung eines gesonderten Hebesatzes für baureife Grundstücke (Hebesatzsatzung „Grundsteuer C“) beschlossen und am 08.10.2026 bekannt gemacht.

Nach § 50a Abs. 5 LGrStG in derzeit gültiger Fassung sind die genaue Bezeichnung der baureifen Grundstücke, deren Lage sowie das Gemeindegebiet, auf das sich der gesonderte Hebesatz bezieht, jeweils nach den Verhältnissen zu Beginn eines Kalenderjahres von der Gemeinde zu bestimmen, in einer Karte auszuweisen und im Wege einer Allgemeinverfügung öffentlich bekannt zu geben. In der Allgemeinverfügung sind die städtebaulichen Erwägungen nachvollziehbar darzulegen und die Wahl des Gemeindegebiets, auf das sich der gesonderte Hebesatz beziehen soll, zu begründen.

Nach § 50a Abs. 5 LGrStG i. V. m. § 1 Abs. 2 vorgenannter Hebesatzsatzung „Grundsteuer C“, beides in derzeit gültiger Fassung, ergeht hiermit folgende

I. Allgemeinverfügung:

Gemeindegebiet, auf das sich der gesonderte Hebesatz bezieht
Der gesonderte Hebesatz gemäß Satzung über die Erhebung eines gesonderten Hebesatzes für baureife Grundstücke (Hebesatzsatzung „Grundsteuer C“) vom 30.09.2026, bekanntgemacht am 08.10.2026, bezieht sich auf das gesamte Stadtgebiet Neckargemünd einschließlich seiner Ortsteile.
Genaue Bezeichnung und Lage der baureifen Grundstücke

(1) Die baureifen Grundstücke sind nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres 2027
die folgenden:

Flurstücke der Gemarkung Neckargemünd:
345/10, 355/35, 452, 494/4, 723/1, 750, 772/12, 772/18, 772/20, 791/4, 812/3, 812/41, 812/46, 965/2, 986, 1066/2, 1106, 1107, 1108, 1109, 1155/2, 1157, 1174/1, 1206/3, 1240/3, 1241, 1512, 1635/1, 3024/4, 3282/1, 3285, 4002/1, 4008/2, 4147, 4217/1, 4272, 4286/1, 4302, 4313, 4324, 4394, 4410, 4411, 4434, 4451, 4499, 4508, 4510, 4537, 4563, 4646/1, 4688, 4705/2, 4712, 4753, 4762, 4765, 4781, 4785, 4844, 4845, 4849, 4850, 4850/1, 4851, 4857, 4923, 4926, 4927, 4939, 4940, 4993, 5003, 5014, 5015, 5025, 5026, 5027, 5028, 5030, 5043, 5046, 5056, 5057, 5059, 5064, 5066, 5071, 5074, 5075, 5079, 5080, 5081, 5082, 5085, 5086, 5094, 5113, 5114, 5117, 5118, 5119, 5124, 5126

Flurstücke der Gemarkung Dilsberg:
587/8, 587/9, 590/2, 949/3, 1092, 3379/1, 3464, 3487/5, 3496, 3515/5, 3541/4, 3541/5, 3724, 3801, 4523, 4579, 4591, 4607, 4661, 4697, 4707, 4709

Flurstücke der Gemarkung Mückenloch:
33/1, 206, 263/1, 280, 1597/1, 1597/2, 1598/1, 4200, 4223, 4236, 4246/1, 4296, 4325, 4326, 4336, 4339, 4340, 4350

Flurstücke der Gemarkung Waldhilsbach:
31, 103/5, 129, 138/1, 268, 284, 287, 424/1, 685/2, 1082/1, 1083, 1084, 1185, 1152, 1175, 1179, 1199, 1205, 1207, 1234, 1237, 1238, 1247, 1268, 1270, 1273, 1287, 1295, 1296

(2) Die Lage der baureifen Grundstücke ist den in den Anlagen dargestellten Karten zu entnehmen.
Bekanntgabe, Wirksamkeit und Außerkrafttreten

(1) Diese Allgemeinverfügung gilt an dem Tag, der auf die Bekanntmachung folgt, als bekannt gegeben und wird damit wirksam.

(2) Sie kann mit Begründung, Anlagen und Rechtsbehelfsbelehrung bei der Stadt Neckargemünd, Fachbereich Finanzen, Bahnhofstraße 54 in 69151 Neckargemünd, nach vorheriger Vereinbarung zu den üblichen Sprechzeiten, Mo, Di, Mi, Fr. 08:00 Uhr – 12:00 Uhr, Do 08.00 Uhr – 12:00 Uhr, 14:00 Uhr – 16:00 Uhr, eingesehen werden.

(3) Diese Allgemeinverfügung gilt für die Festlegung der zu besteuernde Grundstücke zur Grundsteuer C für das Kalenderjahr 2027. Sie tritt mit dem Wirksamwerden einer neuen Allgemeinverfügung über die Erhebung der Grundsteuer C auf dem Gebiet der Stadt Neckargemünd oder mit ihrer ausdrücklichen Aufhebung außer Kraft.
Sofortige Vollziehbarkeit

Gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) in derzeit gültiger Fassung wird im öffentlichen Interesse hiermit die sofortige Vollziehung dieser Allgemeinverfügung angeordnet. Danach hat ein gegen diese Allgemeinverfügung eingelegter Widerspruch keine aufschiebende Wirkung.

II. Begründung der Allgemeinverfügung

Zuständigkeit der Stadt Neckargemünd

Die Stadt Neckargemünd ist gemäß § 50a Abs. 1, Abs. 5 Satz 1 LGrStG für den Erlass der Allgemeinverfügung zuständig.
Wahl des Gemeindegebiets, auf das sich der gesonderte Hebesatz bezieht

Die für den Erlass der Allgemeinverfügung gemäß Ziffer 3 maßgeblichen städtebaulichen Erwägungen, namentlich der erhöhte Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten und die Stärkung der Innenentwicklung, gelten für das gesamte Stadtgebiet.

(a)
Der erhöhte Bedarf an Wohnstätten besteht im gesamten Stadtgebiet Neckargemünd einschließlich aller Ortsteile und betrifft mittlerweile zahlreiche sowie unterschiedliche Bevölkerungsschichten.
Insbesondere haben einkommensschwache Familien, Familienneugründungen, Auszubildende, Studierende, ältere Menschen und Menschen mit Behinderung erhebliche Schwierigkeiten, angemessenen Wohnraum zu finden oder zu schaffen.

In allen Stadt- und Ortsteilen dominieren unter den Freiflächen Spekulations- und Vorratsbauplätze, die seit mindestens einem, oftmals seit über fünf Jahrzehnten, gehalten werden. Die räumliche Nähe zu attraktiven Bildungs- und Arbeitsstätten sorgt für Wohnraummangel und einen Kaskadeneffekt bis in die Randlagen.

Durch die Lage in den Tälern des Neckars und der Elsenz sowie anschließender Gewässer umgeben von Wäldern und Natur- und Landschaftsschutzgebieten ist das gesamte Siedlungsgebiet Neckargemünds räumlich in seiner Entwicklungsmöglichkeit stark begrenzt.

Der Mangel an Gewerbeflächen ist in der historischen Schul- und Wohnstadt Neckargemünd sowie allen Ortsteilen eklatant. Viele bekannte ehemalig ansässige Unternehmen mussten den Standort aufgeben, da Expansion aufgrund Flächenmangels oder aufgrund der hohen Konkurrenz durch Wohnbedarfe nicht möglich war.

(b)
Die Stadtentwicklung Neckargemünds in Form einer Innen- und abrundenden Außenentwicklung ist als ganzheitliches Konzept zu verstehen. Die eingeschränkten Möglichkeiten einer Flächeninanspruchnahme bedingen eine erhöhte Ressourceneffizienz. Der Schutz von Natur- und Landschaftsräumen kann ebenso nur durch eine gestärkte Innenentwicklung auch und gerade in den Ortsteilen und Weilern verfolgt werden.

Die Bürger Neckargemünds und seiner Ortsteile finanzieren durch ihre Beiträge gemeinschaftlich die Infrastruktur und deren Unterhalt, darunter Straßen und Anlagen für Ver- und Entsorgung von Wasser- und Schmutzwasser, aber auch Bildungs-, Betreuungs-, Sport-, Freizeit- und Verwaltungseinrichtungen gerade auch in den Ortsteilen. Diese Infrastruktur soll bestimmungsgemäß genutzt sowie sinnvoll wirtschaftlich und sozialgerecht ausgelastet werden.
Städtebauliche Erwägungen für den Erlass der Allgemeinverfügung

Entsprechend § 50a Abs. 3 LGrStG liegen insbesondere die folgenden städtebaulichen Gründe für das Stadtgebiet Neckargemünd mit allen Ortsteilen vor:

a. Bedarf an Wohnstätten
Neckargemünd hat in den vergangenen Jahren einen stetig zunehmenden Bedarf an Wohnstätten zu verzeichnen. Zwar weist der Zensus konstante Bevölkerungszahlen aus, dies spiegelt jedoch nicht das tatsächliche Bild der in Neckargemünd Wohnraumnutzenden wider. Durch Ferienwohnungen, Zweitwohnungen, ein Internat und die mittelbaren Effekte eines großen Bildungskonzerns mit Außenwohngruppen geht die Verwaltung von einer ca. 10% höheren Zahl an tatsächlich Wohnraumnutzenden aus. Entsprechend verknappt sich das Angebot bei gleichzeitig seit Jahrzehnten steigender Nachfrage nach Quadratmeter Wohnraum pro Einwohner.

Die direkte Nachbarschaft zur Universitätsstadt Heidelberg bei zugleich hervorragender Erreichbarkeit sorgt dafür, dass Neckargemünd relativ jung bleiben wird und absehbar kein Bevölkerungsrückgang zu erwarten ist. Der Druck ist gerade im Bereich niedrige Einkommen, Studierende und Auszubildende sowie bei Familiengründungen heraus aus dem Großstädten Heidelberg und Mannheim oder bei Rückkehr haushaltsgründungswilliger Kinder in die Heimat spürbar.

Dies wird verschärft durch die Lage im Rhein-Neckar-Kreis, der Metropolregion Rhein-Neckar und der sogenannten Blauen Banane als einem der wirtschaftlich dynamischsten Wirtschaftsräume Deutschlands, dessen Hauptwirtschaftssparten Bildung, Medizin,
Informationstechnologie zudem als zukunftsfest gelten. Es erfolgt regelmäßiger Zuzug durch oftmals gutsituierte Arbeitnehmer und Unternehmer. Folge ist Auspreisung und eine Wohnraummangellage. Die durch Indikatoren wie Wohnungsversorgungsgrad,
Mietbelastungsquote und die Entwicklung der Angebotsmieten in den vergangenen Jahren belegt wird. Der Bedarf ist mittlerweile auch für die Öffentlichkeit derart evident, dass sich sogar schon Bürgerinnen und Bürger ehrenamtlich zu der „Leerstandsinitiative Neckargemünd“ zusammengeschlossen haben, um Wohnraum zu aktivieren.

Um gegenzusteuern verfolgt die Stadt Neckargemünd mehrere Strategien zur Baulandgewinnung und -mobilisierung. Dazu gehören fortwährend überarbeitete Bauleitplanung mit städtebaulich hohen Dichtewerten zwecks Innenverdichtung, eine großzügige Anwendung des Wohnungsbauturbos, Investorenansprache sowie Flächen- und Leerstandmanagement.

Der Flächennutzungsplan weist ebenso weiteren Bedarf an Wohnfläche aus. Die Stadt arbeitet fortwährend an der Umsetzung. Sie geht jedoch mittlerweile davon aus, dass größeres Wohnraumpotential auf bereits baureifen Grundstücken vorhanden ist, als sämtliche Erweiterungsflächen ermöglichen würden. Zudem stehen der Außenentwicklung zunehmend schärfere naturräumliche und artenschutzrechtliche Hemmnisse entgegen. Weiter ist mit einem erheblich Zeitversatz bis zur Entfaltung einer entsprechenden Wirkung zu rechnen.

Umso mehr ist auf Bestandsflächen und die zügige Aktivierung baureifen Bestandes durch die Lenkungswirkung eines gesonderten Hebesatzes ein Augenmerk zu legen. Mit der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau bzw. für Wohnstätten sowie der Sicherstellung gesunder Wohnverhältnisse entsprechend § 1 Abs. 3 und Abs. 6 BauGB hat die Stadt Neckargemünd dazu angesetzt eine zentrale Kernaufgabe der Bauleitplanung zu erfüllen. Dadurch wurde planerisch festgestellt, die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen an kostensparendes Bauen sowie die Bevölkerungsentwicklung, bei der städtebaulichen Entwicklung zu berücksichtigen. Zudem wurde Infrastruktur geschaffen in der Erwartung, dass die ausreichend durch Einwohner genutzt würde. Die unterbliebene Auslastung macht diese Infrastruktur für alle Bürger anteilig teurer.

Zu Beginn des Kalenderjahres 2027 besteht immer noch ein erhöhter Wohnflächenbedarf, welcher zu diesem Zeitpunkt trotz der oben genannten Maßnahmen noch nicht gedeckt werden konnte. Anfang 2027 beträgt der Bestand an sofort bebaubaren klassischen, baureifen und erschlossenen Baulücken in Neckargemünd u. Ortsteilen ca. 20,02 ha.

b. Bedarf an Arbeitsstätten
Arbeitsplätze sind für die lokale Wertschöpfung, die Steuereinnahmen und die finanzielle Selbständigkeit der Gemeinde jedoch von überragender Bedeutung. Mehr lokale Arbeitsstätten tragen dazu bei, Pendlerströme zu reduzieren, Umwelteinwirkungen durch Verkehr zu reduzieren, den lokalen Arbeitsmarkt zu stärken und die Beschäftigung näher an den Wohnort zu bringen. Durch die Ansiedlung neuer Betriebe, die Erweiterung bestehender Unternehmen und die Schaffung von Arbeitsplätzen, leisten die Unternehmen durch die Gewerbesteuer einen wesentlichen Beitrag zur Finanzierung kommunaler Aufgaben.

Neckargemünd ist Unterzentrum sowie ein grundsätzlich attraktiver Wirtschaftsstandort mit Lage an Bundesstraßen, Schienen- und Wasserwegen, einem hohen Bildungsgrad der Bevölkerung und einem wettbewerbsfähigem Gewerbesteuerhebesatz. Doch der Mangel an
Flächen unter anderem durch das Brachliegen vorhandener baureifer Flächen sorgt für einen Mangel an Arbeitsstätten und Gewerbe.

Die zeigt die Entwicklung des Verhältnisses der Realsteuern: im Jahre 2025 lagen die vorläufigen Einnahmen aus Grundsteuer höher als aus Gewerbesteuer.

c. Stärkung der Innenentwicklung
Die Stadt Neckargemünd muss aus vorgenanntem flächeneffizient sein und verfolgt daher das Ziel, bereits erschlossene Flächen, die teils seit über einem halben Jahrhundert nicht bebaut wurden, nun zu aktivieren. Würden diese ihrem Zweck zugeführt, wäre mit Grund und Boden sparsam und schonend sowie klima- und sozialgerecht für alle Bürger umgegangen. Durch eine flächendeckende Innenentwicklung im Sinne einer maßvollen Nachverdichtung können bestehende Strukturen in Wohn-, Misch- und Gewerbegebieten sinnvoll ergänzt, Leerstände reduziert und die Effizienz der Flächen- und Infrastrukturnutzung gesteigert und damit die anteiligen Kosten für alle reduziert werden.

Die bestimmungsgemäße Nutzung bereits ausgewiesener Flächen würde zudem den Bedarf an Entwicklung im Außenbereich abmildern, was zukünftig weniger Eingriffe in die natürlichen Lebensgrundlagen zu Folge haben würde.

Das Land Baden-Württemberg beabsichtigt, den Flächenverbrauch durch Kommunen so gering wie möglich zu halten. Zugleich berechtigt es diese jedoch auch, bereits entwickelte und baureife Grundstücke zu mobilisieren oder deren Nutzung zu intensivieren. Neckargemünd nutzt nunmehr die Mehrzahl dieser Handlungsinstrumente. Neben den Maßnahmen aus dem Baulandmobilisierungsgesetz bietet § 50a LGrStG die Möglichkeit, die Mobilisierung von baureifen Grundstücken für Wohnraum und Gewerbe unmittelbar und unverzüglich zu fördern.
Definition der baureifen Grundstücke nach § 50a Abs. 2 LGrStG

a. Unbebaute Grundstücke
Die Eigenschaft eines unbebauten Grundstücks definiert die Stadt Neckargemünd entsprechend der Bundesvorschrift nach § 246 Bewertungsgesetz (BewG).

Unbebaute Grundstücke sind gemäß § 246 Abs. 1 Satz 1 BewG Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen vorgesehenen Benutzern die bestimmungsgemäße Gebäudenutzung zugemutet werden kann. Nicht entscheidend für den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit ist die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde. Daher stützt sich die vorliegende Allgemeinverfügung auf eine entsprechende Anwendung des § 246 BewG.

Entsprechend dem Lenkungszweck des § 50a Abs. 2 LGrStrG handelt es sich bei Grundstücken, auf denen keine bauplanungsrechtlich zulässige bezugsfertige Hauptanlage realisiert wurde, um baureife Grundstücke. Zudem handelt es sich auch dann um baureife Grundstücke, sofern diese ausschließlich mit baulichen Anlagen nach § 12 BauNVO (insbesondere Stellplätze, überdachte Stellplätze und Garagen) und/oder nur mit Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 Satz 1 BauNVO (insbesondere Schuppen, Garten-/ Gewächshäuser, Wochenendhäuser, Bau- und Wohnwagen; Abstell- und Lagerplätze) bebaut sind.

Ebenso unterfallen dem Begriff solche Grundstücke, auf denen zwar in der Vergangenheit ein Gebäude errichtet wurde, dieses jedoch über einen langen Zeitraum ungenutzt geblieben und in Folge verfallen ist, sodass es nicht weiter in zumutbarer Weise seiner bestimmungsgemäßen Nutzung zugeführt werden kann, § 246 Satz 1 und 3 BewG.

b. Ausschluss der Eigenschaft als unbebautes, sofort bebaubares Grundstück
Von einer Verhinderung der sofortigen Bebaubarkeit eines baureifen Grundstücks wird insbesondere ausgegangen, wenn eines der nachfolgenden Kriterien nachgewiesen wird:

- Baugrundstücke in zweiter Reihe mit nicht gesicherter Erschließung
In diesen Fällen muss die Erschließung über ein vorgelagertes Grundstück erfolgen, auf welchem bislang kein gesichertes Wegerecht besteht. Ausgenommen hiervon sind Fälle, in welchen beide Grundstücke im Eigentum derselben Person sind.

- Grundstücke im Geltungsbereich einer Satzung, welche die sofortige Bebauung ausschließt. Darunter fallen Grundstücke im Geltungsbereich von Erhaltungssatzungen mit dem Ziel die geschichtlich gewachsene Stadtstruktur, die Baudenkmäler, die Freiflächen und die örtlichen Besonderheiten zu schützen.

- Grundstücke mit geschützten Biotopen nach dem Naturschutzgesetz des Landes Baden Württemberg (NatSchG) und Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG), welche einer sofortigen Bebauung entgegenstehen.

- Grundstücke, welche aufgrund einer artenschutzrechtlichen Regelung nicht sofort bebaut werden können.

- Grundstücke mit Waldflächen nach dem Bundeswaldgesetz (BWaldG) sowie dem Waldgesetz für Baden-Württemberg (LWaldG), welche einer sofortigen Bebauung entgegenstehen.

- Grundstücke im Bereich eines Natura-2000-Gebiets welches nach den Maßgaben der Fauna Flora-Habitat-Richtlinie (FFH-Richtlinie) oder gemäß der Vogelschutzrichtlinie der Europäischen Union ausgewiesen wurde und einer sofortigen Bebauung entgegenstehen.

- Grundstücke welche im Geltungsbereich einer Veränderungssperre nach §14 Baugesetzbuch (BauGB) liegen und infolgedessen nicht sofort bebaut werden können.

- Grundstücke für welche ein Bauantrag vorliegt, hier jedoch eine Zurückstellung nach § 15 BauGB vorliegt.

- Grundstücke, welche aufgrund einer denkmalschutzrechtlichen Regelung nicht sofort bebaut werden können.

c. Ergebnis
Die genaue Bezeichnung und Festlegung der nach diesen Kriterien ermittelten baureifen Grundstücke, welche nach Lage, Form und Größe und ihrem sonstigen tatsächlichen Zustand sowie nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaut werden könnten, sind der Allgemeinverfügung und den in den Anlagen dargestellten Karten zu entnehmen (vgl. § 50a Abs. 2 LGrStG).
Keine enteignungsgleiche Wirkung

Die Festsetzung eines Hebesatzes, der dem zweifachem des aufgrund § 50 Abs 4 Satz 1 Nr.2 LGrStG festgesetzten entspricht, entfaltet keine enteignungsgleiche Wirkung. Eigentümerinnen und Eigentümer können ihr baureifes Grundstück weiterhin bebauen, veräußern oder weiterhin ungenutzt halten. Es wird somit das Ziel verfolgt, spekulatives Brachliegenlassen unattraktiver zu machen, nicht aber das Eigentum zu entziehen. Gewünscht wird die Bebauung baureifer Grundstücke mit baulichen Hauptanlagen, insbesondere zur Förderung der Innenentwicklung mit einem Schwerpunkt auf der Wohnnutzung. Die sofortige Bebauung stellt die wichtigste Möglichkeit für Steuerschuldner dar, der erhöhten Steuer zu entgehen.

Die Stadt ist sich dabei des Spannungsfeldes zwischen Lenkungszweck und Eigentumsgarantie bewusst. Sie ist überzeugt davon, mit der Besteuerung hierbei das richtige Maß zu treffen. Den Gemeinden wird durch das Grundgesetz und die höchstrichterliche Rechtsprechung grundsätzlich ein weites Ermessen eingeräumt bei der Festlegung der Hebesätze. Eine gesetzgeberische Obergrenze gibt es für Neckargemünd nicht.

Ein zweifacher Hebesatz ist vergleichbar mit anderen Kommunen in Baden-Württemberg. Rechtsvergleichend wird als Orientierung zur Prüfung einer erdrosselnden Wirkung ergänzend § 13 Abs.6 Satz 1 HGrStG (Hessen) herangezogen. Die dort festgelegte Grenze des fünffachen Hebesatzes ist deutlich unterschritten.

Da die Bestimmung der baureifen Grundstücke jährlich erfolgen, ist auch eine straffe Erfolgsüberwachung (Monitoring) der getroffenen Maßnahmen sichergestellt.
Ermessen

Der Stadt ist für den Erlass der Allgemeinverfügung Ermessen eröffnet. Die Berücksichtigung aller betroffenen privaten und öffentlichen Belange, insbesondere des verfolgten Zwecks einer Lenkungswirkung einerseits, der Eigentümerinteressen andererseits und des Grundsatzes der Gleichbehandlung führt die Stadt zur Bezeichnung der unbebauten und damit steuerpflichtigen Grundstücke in dieser Allgemeinverfügung.

III. Begründung der Anordnung des Sofortvollzugs

Die sofortige Vollziehung wird im öffentlichen Interesse angeordnet und beruht auf § 80 Abs. 2 Nr. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) in der derzeit gültigen Fassung. Nach dieser Vorschrift entfällt die aufschiebende Wirkung eines Widerspruchs in den Fällen, in denen die sofortige Vollziehung im öffentlichen Interesse angeordnet wurde. Ein Fall der sofort vollziehbaren Anforderung von öffentlichen Abgaben und Kosten nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 VwGO liegt mit der Allgemeinverfügung nach Auffassung der Stadt nicht vor.

Die Stadt erkennt das Aufschubinteresse insbesondere der betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer daran an, von der höheren Besteuerung verschont und Einlegung eines Rechtsbehelfs noch zu bleiben. Dennoch sieht sie ein überwiegendes, über das bloße Erlassinteresse hinausgehendes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung dieser Entscheidung, um die Lenkungswirkung der Grundsteuer C im Sinne der erläuterten städtebaulichen Gründe sofort eintreten zu lassen. Daher ordnet die Stadt gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO den Sofortvollzug der Allgemeinverfügung aus nachfolgenden Gründen im überwiegenden öffentlichen Interesse an:

Das Erlassinteresse besteht wie gezeigt: Im Stadtgebiet Neckargemünds einschließlich der Ortsteile besteht ein dringender Bedarf an Wohnstätten. Zudem soll die Innenentwicklung gestärkt werden. Die Einführung der Grundsteuer C hat das Ziel, baureife unbebaute Grundstücke und solche, die aufgrund Verfalls als solche gelten, zu mobilisieren, um insbesondere Wohnraum zu fördern. Ziel Neckargemünds ist es zudem, die bauliche Ausnutzung erschlossener, besiedelter Bereiche zu verbessern, um mit Grund und Boden sparsam und schonend sowie klima- und sozialgerecht umzugehen.

Darüber hinaus besteht ein gewichtiges sofortiges Vollzugsinteresse: Die jahrelange bzw. langfristige Zurückhaltung von baureifen unbebauten Grundstücken zu Spekulationszwecken soll vermieden werden. Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Grundstücke über längere Zeiträume nicht bebauen, sollen jetzt und nicht erst in vielen Jahren nach möglicherweise langen gerichtlichen Verfahren mit finanziellen Nachteilen rechnen müssen, um motiviert zu sein, ihre Grundstücke mit zulässigen Hauptanlagen zu bebauen. Ohne die sofortige Vollziehung ist die Erreichung der städtebaulichen Ziele auf längere Sicht gefährdet; durch die dann stattdessen erforderliche Inanspruchnahme von Außenbereichsflächen würden möglicherweise vollendete Tatsachen geschaffen.

Es entstehen auch keine irreversiblen Nachteile für die Eigentümerinnen und Eigentümer, da im Falle eines erfolgreichen Rechtsbehelfs eine Rückerstattung der Grundsteuer C möglich ist. Neckargemünd verfolgt mit zahlreichen Maßnahmen und Beschlüssen das Ziel, die Baulandmobilisierung schnell und effizient voranzutreiben und die Innenentwicklung zu fördern. Insbesondere vor dem Hintergrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt ist der angeordnete Sofortvollzug hinsichtlich der durch die Allgemeinverfügung erfolgenden Festlegung der durch die Grundsteuer C betroffenen Grundstücke erforderlich, um die städtebaulichen Ziele Neckargemünds nicht zu gefährden und den Lenkungszweck schnell zu erreichen.

Ohne die Anordnung des Sofortvollzugs könnte die Einlegung eines Widerspruchs gegen die Allgemeinverfügung, unabhängig von dessen Erfolgsaussichten, bereits aufschiebende Wirkung gegenüber der Allgemeinverfügung in Bezug auf das betroffene Grundstück entfalten und damit die Vollziehbarkeit der Allgemeinverfügung diesbezüglich aussetzen. Die Grundsteuer C wäre nicht vollziehbar festgesetzt, wenn in den Fällen zuvor Widerspruch gegen die Allgemeinverfügung erhoben wurde. Die Erhebung der Grundsteuer C mittels Grundsteuerbescheid wäre damit unmittelbar gefährdet. Da die Grundstücke aufgrund ihrer „Klassifizierung“ unter die Grundsteuer C zudem nicht mehr unter die Grundsteuer B fallen, entstünde im kommunalen Haushalt eine weitere empfindliche Einnahmelücke, da für diese Grundstücke (zumindest vorübergehend) möglicherweise gar keine Steuer, auch keine Grundsteuer B, erhoben werden könnte.

Die Anordnung des Sofortvollzugs ist damit im überwiegenden öffentlichen Interesse gerechtfertigt.

IV Bekanntgabe und Inkrafttreten

Bekanntgabe und Inkrafttreten richten sich nach §§ 50a Abs. 5 Satz 1, 2 Abs. 1 Satz 2 LGrStG i. V. m. §§ 1 Abs. 2, 122 Abgabenordnung (AO). Die Bekanntgabe erfolgt nach § 122 Abs. 3, 4 AO durch öffentliche Bekanntmachung. Der Zeitpunkt der Bekanntgabe wurde im Interesse rascher Rechtssicherheit auf den Tag nach der Bereitstellung im Internet festgesetzt.

V. Rechtsbehelfsbelehrung

Gegen diese Verfügung kann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe bei Stadt Neckargemünd, Bahnhofstraße 54 in 69151 Neckargemünd Widerspruch erhoben werden.

Neckargemünd, den 16.10.2026
gez. Jan Peter Seidel
Bürgermeister

Karten mit den von Grundsteuer C erfassten Grundstücke mit Flurstücksnummern fidne Sie hier: